Bauträgerhaftpflicht
Wer als Bauträger tätig ist, trägt erhebliche Haftungsrisiken. Fehler oder Schäden auf der Baustelle können teuer werden. Eine Bauträgerhaftpflichtversicherung schützt vor Schadenersatzansprüchen Dritter und sichert Ihr Bauprojekt finanziell ab. Dabei wird zwischen einer reinen und einer erweiterten Bauträgerhaftpflichtversicherung unterschieden. Der Unterschied liegt im Umfang der versicherten Tätigkeiten.
Was ist eine reine Bauträgerhaftpflichtversicherung?
Die reine Bauträgerhaftpflichtversicherung deckt ausschließlich Risiken ab, die sich aus der Eigenschaft als Bauherr ergeben.
Leistungen der reinen Bauträgerhaftpflicht
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Absicherung von Personen-, Sach- und Vermögensschäden gegenüber Dritten
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Haftung aus dem Besitz und der Nutzung des Baugrundstücks
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Mitversicherung von Schäden durch beauftragte Bauunternehmen und Subunternehmer
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Prüfung und Abwehr unberechtigter Schadenersatzansprüche (passiver Rechtsschutz)
Nicht versichert
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Eigene operative Tätigkeiten auf der Baustelle
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Planungs- und Überwachungsfehler
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Projektsteuerungs- oder Koordinationsleistungen
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Tätigkeiten als Generalunternehmer oder Projektentwickler
Ideal für:
Bauträger, die Bauleistungen vollständig vergeben und selbst keine aktive Steuerung bzw. Planung des Bauvorhabens übernehmen.
Was ist eine erweiterte Bauträgerhaftpflichtversicherung?
Die erweiterte Bauträgerhaftpflichtversicherung bietet zusätzlichen Versicherungsschutz. Sie richtet sich an Bauträger und Generalübernehmer, die durch eigenes Personal oder durch mit ihren personell oder finanziell verbundenen Firmen Architekten- oder Ingenieurleistungen erbringen.
Für diese Unternehmen reicht eine einfache Bauträgerhaftpflicht nicht aus. Schäden, die durch eigene Architekten- oder Ingenieurleistungen verursacht werden, fallen dort nicht unter den Versicherungsschutz. Auch eine separate Berufshaftpflichtversicherung bietet in diesem Zusammenhang keinen vollständigen Schutz.
Die erweiterte Bauträgerhaftpflichtversicherung schließt diese Lücken und schützt Sie vor den finanziellen Folgen von Personen-, Sach- und Vermögensschäden im Rahmen Ihrer Bauträger- oder Generalüber/-unternehmer-Tätigkeit.
Haftpflicht aus Projektsteuerung und Baukoordination
Mitversicherung Planungstätigkeiten (z. B. Bauüberwachung)
Absicherung bei Tätigkeiten als Generalübernehmer oder Projektentwickler
Schutz bei Schäden durch eigene Mitarbeiter auf der Baustelle
Erweiterte Absicherung von Vermögensschadenfolgen (im vereinbarten Rahmen)
Ideal für: Bauträger und Generalübernehmer, die Bauprojekte aktiv organisieren, steuern oder überwachen.
Die Prämie richtet sich nach:
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Gewünschte Versicherungssumme für Personen-, Sach- und Vermögensschäden
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Gewählte Selbstbeteiligung
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Jahresnettobausumme (Bausumme abzüglich Mehrwertsteuer)
So zahlen Sie nur für den Schutz, den Sie wirklich benötigen.
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Eigene oder fremde Architekten-/Ingenieurleistungen
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Objektschadendeckung: Schutz bei Schäden am Bauobjekt
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Bauherrenhaftpflicht inklusiv
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Gewährleistungsausfallschäden von Bauunternehmen
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Unbegrenzte Nachhaftung, unabhängig von der endgültigen Berufsaufgabe
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Schäden aus Urheberrechtsverletzungen
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Mitversicherung von Schäden durch Bausoftware
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Mitversicherung von Datenrechtsverletzungen
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Reine vs. erweiterte Bauträgerhaftpflicht – der direkte Vergleich
Merkmal | Reine Bauträgerhaftpflicht | Erweiterte Bauträgerhaftpflicht |
|---|---|---|
Projektsteuerung | ||
Planung & Bauüberwachung | ||
Eigene operative Tätigkeiten | ||
Subunternehmer-Risiken | ||
Bauherreneigenschaft |
Eine reine Baherrnhaftpflichtversicherung reicht aus, wenn Sie ausschließlich als Bauherr auftreten.
Sobald Sie jedoch aktive Projektverantwortung übernehmen, ist eine erweiterte Bauträgerhaftpflichtversicherung notwendig, um Deckungslücken zu vermeiden. Entscheidend ist nicht die Bezeichnung Ihres Unternehmens, sondern die tatsächlich ausgeübten Tätigkeiten.
Versicherungsmöglichkeiten für Architekten/Ingenieure
Bei Verflechtungen mit Generalunternehmern, Generalübernehmern, Bauträgern etc.
Die vorstehende Tabelle erfasst das Leistungsbild im Normalfall. Es sind jedoch auch Mischformen möglich.
Mit dem Versicherungsnehmer ist daher im Einzelnen abzuklären, welche Tätigkeiten genau erbracht werden. Auf keinen Fall sollte man sich allein auf die vom Versicherungsnehmer gewählte Namensbezeichnung verlassen. Zu berücksichtigen ist auch, dass Verflechtungen von Unternehmen bedingungsgemäß zum Ausschluss führen können. Unterhalb der Tabelle finden Sie detailliertere Erläuterungen.*
Bezeichnung | Berufshaftpflicht Architekten/Ingenieure | Bauträgerversicherung | Erweiterte Bauträgerversicherung | Betriebshaftpflicht- versicherung |
|---|---|---|---|---|
Generalunternehmer
“GU“
| ||||
Generalübernehmer
“GÜ“
| ||||
Bauträger | ||||
Baubetreuer | ||||
Wirtschaftl. Baubetreuer | ||||
Generalplaner |
*Hier finden Sie die detaillierten Beschreibungen:
Generalunternehmer ("GU")
Als Generalunternehmer bezeichnet man Unternehmer, die von Bauherren mit sämtlichen zu einem Bauwerk gehörenden Leistungen beauftragt werden, also mit der gesamten Bauausführung, der Koordinierung und Leitung des Bauvorhabens ggf. einschließlich der Architektenleistungen.
Die vertraglichen Bauleistungen erfüllt der GU in aller Regel mit Einwilligung des Bauherrn durch die Einschaltung von Subunternehmern, die von ihm im eigenen Namen beauftragt werden. Teilweise werden die Leistungen vom GU jedoch auch selbst ausgeführt (z. B. Rohbau).
Bsp.: Schlüsselfertiges Bauen, Fertigbau
Berufshaftpflicht Architekten/Ingenieure
nicht möglich, da Architekt bzw. Ingenieur das herkömmliche Berufsbild überschreitet, wenn er als GU tätig wird
Bauträgerversicherung
nicht möglich
Erweiterte Bauträgerversicherung
möglich und erforderlich, sofern
der GU die Architekten- oder Ingenieurleistungen selbst oder durch angestellte Mitarbeiter erbringt und
nicht selbst ausführt ( bzw. nicht über 15.000,00 € hinaus ausführt, vgl. 2.1.3. der Bedingungen zur erweiterten Bauträgerversicherung)
Betriebshaftpflichtversicherung
Ja, wenn eine erweiterte Bauträgerversicherung nicht möglich ist.
Zu unterscheiden sind:
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Bauhauptgewerbe (= vorbereitende Baustellenarbeiten, Hoch- und Tiefbau)
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Baunebengewerbe (= Ausbaugewerke, z.B. Fliesenleger, Anstreicher, Installateur)
Generalübernehmer “GÜ“
Von einem Generalübernehmer spricht man, wenn die Leistungen ausschließlich durch Drittfirmen ausgeführt werden.
Berufshaftpflicht Architekten/Ingenieure
nicht möglich
Bauträgerversicherung
möglich, beachte: in diesem Fall ist eine gesonderte Betriebshaftpflichtversicherung nicht erforderlich, weil schon in Bauträgerversicherung enthalten, aber: Schäden am Objekt durch Planungs- bzw. Bauleitungsfehler sind nicht versichert!
Erweiterte Bauträgerversicherung
möglich, wenn der GÜ selbst Architekt-/Ingenieurleistungen erbringt;
ein dritter Architekt/Ingenieur kann ggf. als mitversicherte Person in den Vertrag eingeschlossen werden
Betriebshaftpflichtversicherung
nicht erforderlich, weil schon in Bauträgerversicherung enthalten.
Beachte: gleiches gilt auch für die Bauherrenhaftpflicht für Erwerber, d. h. auch sie ist in der Bauträgerversicherung enthalten
Bauträger
Bei der Bauträgerschaft verpflichtet sich der Bauträger zur Errichtung des Bauwerks auf einem eigenen oder von ihm noch zu beschaffenden Grundstück. Die Erwerber schließen den Vertrag mit dem Bauträger ab.
Der Bauträger wiederum schließt im eigenen Namen und auf eigene Rechnung die Verträge mit den Unternehmen/Handwerkern.
Berufshaftpflicht Architekten/Ingenieure
nicht möglich
Bauträgerversicherung
möglich, beachte: in diesem Fall ist eine gesonderte Betriebshaftpflichtversicherung nicht erforderlich, weil schon in Bauträgerversicherung enthalten, aber: Schäden am Objekt durch Planungs- bzw. Bauleitungsfehler sind nicht versichert!
Erweiterte Bauträgerversicherung
möglich, wenn der Bauträger selbst Architekt-/Ingenieurleistungen erbringt;
ein dritter Architekt/Ingenieur kann ggf. als mitversicherte Person in den Vertrag eingeschlossen werden
Betriebshaftpflichtversicherung
nicht erforderlich, weil schon in der (erweiterten) Bauträgerversicherung enthalten, beachte: gleiches gilt auch für die Bauherrenhaftpflicht für Erwerber, d. h. auch sie ist in der Bauträgerversicherung enthalten
Baubetreuer
Baubetreuer ist, wer sich verpflichtet, auf dem Grundstück des Bestellers (Bauherrn) für dessen Rechnung ein Bauvorhaben durchzuführen. Bei einer Vollbetreuung wird die Erstellung des Bauwerks in technisch und wirtschaftlich einwandfreier Weise geschuldet.
Berufshaftpflicht Architekten/Ingenieure
nicht möglich
Bauträgerversicherung
möglich, beachte: in diesem Fall ist eine gesonderte Betriebshaftpflichtversicherung nicht erforderlich, weil schon in Bauträgerversicherung enthalten, aber: Schäden am Objekt durch Planungs- bzw. Bauleitungsfehler sind nicht versichert!
Erweiterte Bauträgerversicherung
möglich, wenn der Bauträger selbst Architekt-/Ingenieurleistungen erbringt;
ein dritter Architekt/Ingenieur kann ggf. als mitversicherte Person in den Vertrag eingeschlossen werden
Betriebshaftpflichtversicherung
nicht erforderlich, weil schon in der (erweiterten) Bauträgerversicherung enthalten, beachte: gleiches gilt auch für die Bauherrenhaftpflicht für Erwerber, d. h. auch sie ist in der Bauträgerversicherung enthalten
Wirtschaftliche Baubetreuer
Wird ausschließlich die wirtschaftl. Baubetreuung geschuldet, so spricht man von einer Teilbetreuung.
Achtung: der wirtschaftl. Baubetreuer ist auch über eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung nicht versicherbar
Berufshaftpflicht Architekten/Ingenieure
nicht möglich
Bauträgerversicherung
nicht möglich
Erweiterte Bauträgerversicherung
Nur der Baubetreuer, der fremde Bauvorhaben im Namen und für Rechnung des betreuten Bauherrn durchführt, ist versichert (vgl. 1.2 der Bedingungen);
nach dem Wortlaut ist der wirtschaftl. Baubetreuer daher über eine erweiterte Bauträgerversicherung nicht versicherbar;
hierfür spricht auch, dass der wirtschaftl. Baubetreuer einen Dienstvertrag abschließt und gerade keinen Werkvertrag.
Betriebshaftpflichtversicherung
nicht möglich
Generalplaner
Der Versicherungsnehmer erbringt die Architekt-/Ingenieurleistungen nicht selbst, sondern beauftragt damit selbständige Architekt-/Ingenieurbüros
Berufshaftpflicht Architekten/Ingenieure
Hier ist zu unterscheiden:
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Untervergabe automatisch versichert über Komfortschutz (2.1.4), und zwar unabhängig davon, ob die betreffende Leistung dem versicherten Leistungsbild entspricht
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bei Basisschutz (2.1.4) ist nur Untervergabe von Leistungen versicherbar, die dem versicherten Leistungsbild entsprechen; bei Untervergabe versicherungsfremder Leistungen ist die Subunternehmerklausel erforderlich, vgl. 13.11
Bauträgerversicherung
nicht möglich
Erweiterte Bauträgerversicherung
nicht möglich
Betriebshaftpflichtversicherung
nicht erforderlich, da in Berufshaftpflicht enthalten
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Bei Anmeldung des Bauträgergewerbes nach GewO 1994 gesetzlich vorgeschrieben.
Die Kosten hängen u. a. vom Bauvolumen, der Anzahl der Projekte, den Zusatzdeckungen und dem Tätigkeitsumfang ab.
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Trotz Übergabe der Planung, Bauleitung/Bauausführung an Fachbetriebe hat der Bauherr immer eine allgemeine Haftung gegenüber Dritten durch die Eröffnung einer Gefahrenquelle.
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Zudem hat eine allgemeine Fürsorgepflicht für die am Bau beteiligten Personen. Dabei sind Fehler des bestellten Baustellen‐Koordinators auch dem Bauherren zuzurechnen!
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Weiters haftet der Bauherr gegenüber seinen Nachbarn verschuldensunabhängig für Schäden die im Zuge der Bauarbeiten entstehen.
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Der Bauherr kann Haftungsansprüche von Dritten nicht einfach an die beauftragten Baufirmen „weiterleiten“, sondern muss die Ansprüche selbst und direkt mit dem Anspruchsteller regulieren. Und kann dann allenfalls bei beauftragten Baufirmen regressieren.
Aus all diesen Gründen braucht der Bauherr einen Versicherer, der im Falle von Haftungsfällen (Schadenersatzansprüche) die Regulierung übernimmt! Der Bauherr kann sich nicht von seiner Haftung befreien, indem er die Planung, Bauausführung, Baustellen‐Koordination etc. an Fachfirmen vergibt!
Beispiel: OGH‐Urteil aus dem Jahr 2016 (1 Ob 174/16v)
Ein Gastwirt beauftragte einen Baumeister mit dem Bau von Personalwohnungen. Der Baumeister war dabei auch als Baustellen‐Koordinator beauftragt. Aufgrund einer unzureichenden Absicherung einer Gefahrenquelle verletzte sich ein selbständiger Unternehmer (weiterer beauftragter Bauhandwerker) schwer. Der OGH hat letztlich auch dem Bauherren eine Haftung von 50% zugesprochen, obwohl er einen Baustellen‐Koordinator beauftragt hat, der für die Baustellensicherheit verantwortlich ist!
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Die in der Rohbauversicherung enthaltene Bauherren‐Haftpflichtversicherung bietet nur eine „Basis‐ Absicherung“, allen voran für Personenschäden. Schäden an fremden Sachen sind nur sehr eingeschränkt versichert, weil sämtliche in Artikel 7 der AHVB vorhandenen Deckungsausschlüsse greifen. Somit besteht z.B. keine Deckung für Sachschäden durch allmähliche Einwirkung von Feuchtigkeit etc. (Allmählichkeitsschäden). Auch Schäden durch bewusste und gewollte Tätigkeiten an fremden Sachen sind nicht versichert (Tätigkeitsschäden), ebenso wenig wie Umweltsachschäden (z.B. kommt es im Zuge von Löscharbeiten bei einem Brand auf der Baustelle zu einem Eindringen von Löschwasser in das Erdreich, wobei auch das Grundwasser als fremdes Gut beeinträchtigt wird) oder Schäden durch das Fahren von Arbeitsmaschinen (ohne Kennzeichen) auf öffentlichen Straßen.
Vor allem aber sind Schäden an fremden Gebäuden ausschließlich dann versichert, wenn deren Standsicherheit nicht mehr gewährleistet ist (Beeinträchtigung der Statik in einem Umfang, dass die Gefahr von Personenschäden besteht). Sonstige Schäden (v.a. Risse), die die Standsicherheit des Gebäudes nicht gefährden, sind in der Rohbauversicherung nicht gedeckt!
Zudem ist meist auch die Höhe der Versicherungssumme zu niedrig angesetzt. Da am Bau schwerwiegende Personenschäden möglich sind, sollte eine Versicherungssumme von mindestens € 5 Mio. angesetzt werden!
Daher ist der Abschluss einer eigenen Bauherren‐Haftpflichtversicherung mit umfangreichen Zusatzdeckungen und einer ausreichend hohen Versicherungssumme immer empfehlenswert, um bestmöglich abgesichert zu sein!
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Eine (prämienfreie) Rohbauversicherung deckt in der Regel nur Schäden durch Brand, Blitzschlag, Explosion, Absturz von bemannten Flugzeug(teilen) sowie durch Sturmwind, Hagel und Schneedruck (sobald das Gebäude allseitig geschlossen ist). Schäden wie z.B. Böswilligkeit, Folgeschäden aus Materialfehler, Versagen von Stützkonstruktionen, Kranumsturz, Böschungseinbruch etc. sind in der Rohbauversicherung nicht gedeckt!
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Werden Schäden durch beauftragte Bauunternehmer/Bauhandwerker verursacht, müssten diese dafür aufkommen. Als Bauherr hat man mitunter aber dann ein Problem,
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wenn es sich um nicht versicherte (versicherbare) Gewährleistungen der Baufirmen handelt (dann zahlt auch die Haftpflichtversicherung der Baufirmen nichts!).
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wenn es einen Streitfall zwischen den beauftragten Firmen gibt, werden Schaden verursacht hat (auch dann könnten sich deren Haftpflichtversicherungen weigern die Schäden zu übernehmen).
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Wenn es sich um einen Schaden handelt, den der Bauherr gemäß Werkvertrags‐Regeln (ABGB oder ÖNORMEN) selber tragen muss (z.B. Schaden an Grund & Boden als vom Bauherrn beigestellter Baustoff, oder Schäden an anderen vom Bauherren beigestellten Baumaterialien), hat er ohne Bauwesenversicherung keinerlei Versicherungsschutz.
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Schutz auch für die Baufirmen: Wenn ein Brand auf der Baustelle Teile des Projektes beschädigt, für welche die Baufirmen die Gefahr tragen müssen, wird eine Rohbauversicherung des Bauherren zwar den Schaden bezahlen, dann jedoch bei der Baufirma Regress nehmen. Und dafür hat die Baufirma keinen Schutz aus ihrer Haftpflichtversicherung!
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Häufige Fragen zur Bauträgerhaftpflichtversicherung
Fazit
Mit der richtigen Bauträgerhaftpflichtversicherung sichern Sie Ihr Bauprojekt zuverlässig ab. Ob rein oder erweitert hängt davon ab, wie aktiv Sie in den Bauprozess eingebunden sind. Die erweiterte Variante bietet zusätzlichen Schutz für Architekten- und Ingenieurleistungen, Objektschäden, Nachhaftung und Vermögensschäden – alles in einer Polizze.